Quando non tutto il Male(tto) vien per nuocere ...

Abitare in Cina: la crisi immobiliare ha dimezzato i prezzi

2009-07-14T15:21:00.014+02:00

Il Tomson Riviera, ovvero, il condominio più lussuoso di tutta la Cina, costruito a Shangai dalla taiwanese Tomson Group, con le sue quattro torri da 30 piani e gli appartamenti da 16.500 dollari al mq., rischia di diventare il simbolo della crisi immobiliare che ha colpito il mercato cinese.

Questo, non tanto perchè dalla apertura della campagna vendite ( autunno 2005 ) sono stati venduti solo 5 appartamenti, quanto soprattutto per il fatto che, da inizio aprile, il gruppo di Taiwan, per fronteggiare la crisi che sta letteralmente mettendo al muro ( o alla muraglia, data l'ambientazione ) i costruttori cinesi, ha deciso una riduzione del prezzo iniziale del 40%.

Un inequivocabile segnale di resa se si pensa che Shangai è stata, negli ultimi cinque anni, la città sulla quale più avevano scommesso gli investitori stranieri.

Secondo alcune attendibili previsioni, il taglio drastico dei prezzi condurrà ad una svalutazione del 50% dell' intero mercato, prezzi che la speculazione edilizia aveva fatto lievitare in modo tale, per cui, il prezzo medio al mq., era arrivato ad essere quattro volte superiore all' equivalente di uno stipendio medio.

Deducibilità fiscale delle provvigioni immobiliari

2009-07-11T10:45:00.006+02:00

L' art. 35, comma 22 bis del D.L. 223 / 06, convertito in Legge 248 /06, prevede che dal 1° luglio 2007 l' aquirente di un immobile possa detrarre dall' IRPEF il 19% degli oneri sostenuti per i compensi di provvigione corrisposti al mediatore.

La norma limita però tale possibilità di detrazione agli acquirenti d' immobile da adibire ad abitazione principale e, quindi, a quello nel quale l'acquirente andrà effettivamente ad abitare e che può non essere coincidente con l' acquisto di prima casa, in quanto le agevolazioni per tale fattispecie si applicano anche se il soggetto non intende abitare nell' immobile acquistato, purchè lo sesso si trovi nel Comun in cui è residente e non abbia altre proprietà.

Inoltre è possibile affermare che la detrazione del 19%, per un importo non superiore ad € 1.000,00 e la possibilità di portare in detrazione tale spesa, si esaurisce in un unico anno d' imposta.

Se poi l' acquisto è effettuato da più soggetti, la detrazione, intesa sempre nello stesso limite complessivo di mille Euro, dovrà essere ripartita tra tutti gli acquirenti, in ragione delle rispettive percentuali di proprietà.

L' interpretazione corrente è che il suddetto importo rappresenti il totale massimo di spesa inerente il compenso e, quinsi, possa essere detratto per ogni affare, la somma massima di € 190,00.

Altro requisito per la detraibilità è che l' importo della spesa di intermediazione sia stato indicato nell' atto di cessione dell' immobile, con dichiarazione specifica del Notaio rogante.

In conclusione, alla luce di quanto sopra si ricava altresì che nessuna detrazione dall' IRPEF è prevista in ordine alle provvigioni pagate all' agente immobiliare da parte venditrice, nè comunque da entrambe le parti contraenti, in caso di contratto di locazione.

Il salto “quantico” dell’agente immobiliare

2009-07-09T10:48:00.003+02:00

Come molti di voi ben sanno, il sottoscritto svolge, da oltre un quarto di secolo, ma ancora per poco, la professione di agente immobiliare, una professione che, almeno per quanto attiene il territorio nel quale sono radicato, non è più possibile praticare con i metodi obsoleti, sostanzialmente risalenti a 30 anni fa, che la maggior parte degli operatori, avvitati intorno all’insana idea di difendere un orticello che si sta riducendo alle dimensioni di una mattonella, si ostina a non voler abbandonare.

Non mi piace molto avere frequentazioni con i cosiddetti “colleghi” perché, quasi a maggioranza, sanno soltanto lamentarsi per la crisi, ma non accettano alcuna revisione critica al loro modello operativo, che deve cambiare.

La crisi, è tanto più penalizzante per coloro che non sanno trasformare i problemi in opportunità, e per quanti pensano, in fondo, di essere comunque così migliori degli altri, da non finirne stritolati.

A mio avviso, la condivisione ed il web, sono le chiavi vincenti per aumentare i fatturati e velocizzare le compravendite.

A tale riguardo, condivido incondizionatamente la posizione di Vincenzo VIVO, CEO di Replat S.p.A., che dal 2000, dopo aver toccato con mano i risultati ottenibili grazie al corretto utilizzo del Multiple Listing Service, grazie ad alcune esperienze fatte all’estero, lavora per diffondere la cultura della CONDIVISIONE DEI PORTAFOGLI, fra varie Agenzie.

“Immersi nel mercato globale del nuovo millennio, gli operatori hanno ormai bisogno di ampliare i confini dei loro uffici e di cambiare approccio al lavoro. Il trend, come già accade negli Stati Uniti, ove il concetto di MLS esiste da oltre un secolo, diverrà sempre più quello di concentrarsi sul proprio portafoglio clienti, più che su quello immobiliare”

Con il tempo e con lo sviluppo dell’ MSL, infatti, tutti gli operatori tratteranno gli stessi immobili ( situazione già diffusa da tempo nel settore turistico ) ed il cliente sarà libero di scegliere il proprio consulente in base alla sua professionalità e non perché in possesso dell’esclusiva dell’immobile che gli interessa.

Il salto di qualità proposto dal progetto che Vivo sta realizzando, anche in forza della partnership con FIAIP, è da considerarsi epocale; per cultura e qualità professionale.

In una siffatta situazione, chiaramente strutturata con regole chiare, condivise e tutelanti sia le operazioni che i clienti, ne trarrebbero beneficio tutti quanti, ad eccezione, ovviamente, di quei furbissimi brontosauri del quartierino, destinati comunque ad estinguersi per cristallizzazione nell’incarico in esclusiva, come fossili nell’ambra.

Chi è legittimato a concedere un bene immobile in locazione?

2009-07-07T11:04:00.000+02:00

Sia nel caso di incarico di vendita, che di locazione, è necessario che l’agente immobiliare, sin dall’inizio dell’operazione, si preoccupi di verificare che il soggetto incaricante abbia la disponibilità del bene oggetto dell’incarico.

Nel caso della locazione, principalmente, l’incaricante è il pieno proprietario o l’usufruttuario ( artt. 981 e 989 C.C. ). Pertanto, ove il locatore sia solo l’usufruttuario, e l’agente immobiliare riscontri che l’usufrutto ha una scadenza, dovrà tenerne conto nella stipula del contratto di locazione.

Naturalmente tanto il pieno proprietario, quanto l’usufruttuario possono stipulare contratti di locazione direttamente o per tramite di un mandatario, al quale l’agente dovrà chiedere di esibire la documentazione attestante i poteri conferiti.

Rimane comunque il fatto che, secondo i recenti orientamenti della Corte di Cassazione, il rapporto che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, per cui, un bene, può essere concesso in locazione da chiunque ne abbia la disponibilità anche solo come detentore di fatto, purchè la detenzione non sia stata acquisita in modo fraudolento ( Cass. 14395 / 04 ).

In particolare, è stata recentemente riconosciuta la legittimazione al concedere in locazione, anche al nudo proprietario del bene immobile, essa comporta pertanto la possibilità di esercitare tutti i diritti legati alla qualifica di locatore ( riscossione canoni, azione per la restituzione della cosa, ecc … ).

Dalla separazione della qualifica tra proprietario e locatore, è stato fatto derivare che, nel caso di contratto di locazione stipulato da persona diversa dal proprietario, e non su mandato di questa, qualora la proprietà dovesse essere venduta, non sorgerà il diritto all’esercizio della prelazione in capo al conduttore.

E’ altresì opportuno ricordare che, il locatore non proprietario od usufruttuario, dovrà denunciare fiscalmente le somme incamerate a titolo di canone, come “redditi diversi”.

La locazione dei locali ad uso autorimessa ( box auto )

2009-07-06T11:30:00.000+02:00

Quale tipo di contratto deve essere utilizzato per concedere in locazione un locale ad uso autorimessa di autoveicoili ( box auto )?

Si rende necessario, innanzi tutto, distinguere il caso in cui il locale ad uso autorimessa ( di seguito, per brevità, denominato anche box ) sia da locarsi unitamente ad altro bene immobile di cui il box costituisca pertinenza, ai sensi dell’art. 817 Codice Civile, dalla diversa ipotesi in cui la locazione abbia ad oggetto esclusivamente il solo box auto.

Nel primo caso ( box quale pertinenza di altra unità immobiliare ), se non diversamente disposto, ogni atto e rapporto giuridico che abbia per oggetto l’immobile principale, comprende e coinvolge anche il box, in quanto pertinenza, secondo quanto disposto dall’art. 818 C.C.

Ciò comporta che, nel silenzio della volontà delle parti contraenti, qualora ad esempio venga concesso in locazione l’immobile principale, anche il box-pertinenza viene a esserne coinvolto e ricompreso nel contratto.

Sarà da applicarsi a quest’ultimo, la normativa prevista in relazione alla natura e/o alla destinazione d’uso per cui sia concesso in locazione l’immobile principale: pertanto, nel caso in cui l’immobile principale sia un appartamento locato ad uso di civile abitazione con contratto di durata minima quadriennale, stipulato ai sensi dell’art. 2, comma 1, della Legge 431 / 1998, anche il box auto, legato dal vincolo pertinenziale, sarà di diritto, oggetto del medesimo rapporto locativo.

Diversamente avviene nel caso in cui le parti abbiano invece disposto nel senso che la pertinenza-box sia esclusa dalla locazione e ne costituisca oggetto il solo immobile principale, ovvero nel caso in cui il box sia locato singolarmente, in quanto non legato da alcun vincolo pertinenziale ad altro immobile.

In questi casi assumono rilievo, sia l’uso effettivo e la finalità per cui il conduttore riceve in godimento il box auto locato, sia la natura giuridica e/o la qualità rivestita dal conduttore. Per meglio comprendere tale precisazione, si seguano i seguenti due significativi casi esemplificativi.

Nel primo esempio, si ipotizzi il caso in cui il conduttore sia un privato cittadino che intenda condurre in locazione il solo box auto per ricoverarvi l’autovettura di uso privato suo e della sua famiglia.

Tale locazione, pur prevedendo una tipologia d’uso diversa da quella di abitazione, non rientra nell’ambito di applicazione delle normative speciali di cui alla Legge 431 / 98 ed alla Legge 392 / 78 e resta regolata allo stato delle previsioni del C.C. vigente, anche per quanto attiene la durata ed il canone di locazione.

Diversa è l’ipotesi in cui il contratto di locazione preveda in qualità di conduttore un imprenditore che intenda destinare il box auto, oggetto della locazione, a luogo di ricovero dell’automezzo che costituisce il principale bene strumentale della propria attività d’impresa: in concreto, è questo il caso dell’autotrasportatore o della ditta di traslochi che concluda il contratto locativo per avere la disponibilità di ricoverarvi il furgone e/o l’autocarro utilizzato nella propria attività, ovvero il caso del taxista che abbia necessità del box per il ricovero del taxi nei periodi di inattività.

In queste ultime ipotesi, la locazione dell’immobile in oggetto ha una destinazione d’uso diversa da quella di abitazione correlata ad una attività imprenditoriale che rientra fra quelle indicate dall’art. 27, comma 1°, della Legge 392 / 78 e pertanto, il contratto, anche per quanto riguarda la durata minima, sarà regolato dalle disposizioni di cui agli articoli 27 e seguenti della citata Legge 392 / 78.

Modalità d' incasso soldi degli agenti immobiliari

2009-06-29T10:40:00.002+02:00

Gli agenti immobiliari possono incassare somme in contanti o con assegni trasferibili di importo superiore ad Euro 1.000,00?

Il quesito è relativo alla cosiddetta “tracciabilità” degli incassi, norma compresa tra le misure in materia di contrasto all’evasione ed all’elusione fiscale, di cui al D.L. 223 / 06, convertito nella Legge 248 / 06.

In particolare, l’art. 35 del citato D.L., prevede l’obbligo di tenere un conto corrente sul quale fare affluire gli incassi, nonché l’obbligo di effettuare pagamenti oltre certi limiti tramite bonifici, assegni non trasferibili, carte di credito.

La norma in esame è prevista quale modifica dell’art. 19 del D.P.R. 600 / 73, che disciplina le attività degli esercenti arti o professionisti.

In particolare l’art. 1, comma 69, della Finanziaria 2007, prevede che dal 1° luglio 2008 al 30 giugno 2009, tale limite è stabilito in Euro 500,00, mentre dal 1° luglio 2009 scenderà ad Euro 100,00.

Tale normativa non interessa comunque i mediatori, in quanto, come sopra esposto, riguarda gli esercenti arti o professioni, ed i mediatori non sono considerati tali dal Legislatore, in quanto esercenti un’attività d’impresa.

Resta fermo che gli agenti immobiliari saranno comunque tenuti al rispetto delle normative antiriciclaggio, che prevede il divieto di pagamento in contanti o per tramite di assegni trasferibili, attualmente per somme superiori ad Euro 12.500,00.

Anche la Scozia investe nell’edilizia popolare

2009-06-27T10:36:00.001+02:00

Nell’arco dei prossimi 12 mesi il governo scozzese stanzierà circa 700 milioni di Euro per finanziare progetti di edilizia popolare.

Lo stanziamento è volto a consentire la realizzazione e la ristrutturazione di 6500 unità abitative da destinare alle fasce meno abbienti della popolazione, tramite contratti di locazione con canoni contenuti o la commercializzazione a prezzi decisamente più vantaggiosi rispetto a quelli di mercato.

Il ministro per le Politiche abitative di Edimburgo, Alex Neil, ha annunciato che nei prossimi tre anni gli investimenti nel settore ammonteranno a 1,6 miliardi di Euro.

Se in Scozia si punta sulla casa, il vicino Galles ha invece proclamato l’intenzione di migliorare le condizioni generali del trasporto pubblico e, all’uopo, ha allestito un piano d’investimenti, la cui spesa, prevista in misura di circa 100 milioni di Euro, sarà dedicata alla manutenzione delle strade, all’acquisto di mezzi eco-sostenibili e alla viabilità di pedoni e ciclisti.

Contratti di locazione convenzionati 3+2. Parte 2^ ( ed ultima )

2009-06-20T10:40:00.002+02:00

In compensazione alle clausole inderogabili che ho illustrato nel precedente articolo dedicato, il locatore avrà un contratto di durata inferiore, nonché la riduzione del 30% nella denuncia del reddito imponibile conseguente alla locazione, la riduzione dell’aliquota ICI da stabilirsi dai singoli Comuni e l’imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo.

Il modello di contratto, in pratica, è già predisposto dal Legislatore ed unicamente da completarsi secondo gli accordi territoriali, esso prevede alcune indicazioni ormai necessarie in ogni contratto di locazione, quali: i millesimi di proprietà, le percentuali per il conteggio del riscaldamento e dell’acqua, gli estremi catastali e quelli afferenti la documentazione di sicurezza degli impianti, del collaudo e della certificazione energetica.

Le stesse considerazioni fatte in tema del cosiddetto contratto 3+2, valgono altresì per gli altri due tipi di contratto previsti con durata e canoni convenzionati: le locazioni transitorie e quelle per studenti universitari.

Anche tali contratti, possono essere stipulati solo alle condizioni e con le modalità stabilite dal Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici.

Essi non possono essere gestiti autonomamente dalle parti e non possono prescindere dalle condizioni fissate dal Legislatore e non possono derogare dai contratti tipo definiti dagli accordi fra associazioni dei proprietari e dei conduttori.

Si è, cioè, in presenza di norme imperative che non possono essere derogate dalla volontà delle parti contraenti, esattamente come già accaduto per le norme della Legge 392 / 78, meglio conosciuta come “equo canone”.

Contratti di locazione convenzionati 3+2. Parte 1^

2009-06-18T10:54:00.000+02:00

Nella redazione dei contratti di locazione convenzionati 3+2, è lecito derogare alle previsioni di Legge?

In alternativa al regime cosiddetto libero, la Legge 431 / 98 ha previsto la possibilità che le parti stipulino contratti di locazione di durata e canoni convenzionati, sulla base di accordi territoriali definiti fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.

In particolare, la Legge 431 / 98, al’art. 2 comma 5, prevede che tali contratti non possono avere durata inferiore a tre anni e, alla scadenza, siano prorogati di due anni, salvo diversi accordi o necessità del locatore, per i motivi tassativamente indicati.

Da notare che al termine del periodo di proroga di due anni, in difetto di nuovi accordi o comunicazioni, il contratto non scade, ma è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Il modello di tale contratto è stato pubblicato quale allegato al D.M. 30 / 12 / 2002 ed indica i criteri cui le associazioni di categoria devono attenersi per gli accordi territoriali.

A seguito di quanto sopra, si ricava che, nello stipulare un contratto convenzionato, non si possono derogare ad alcune delle norme disciplinanti tale contratto.

In particolare, per quanto attiene alle clausole maggiormente oggetto di trattive tra le parti:

• non è consentito convenire che l’aumento annuale ISTAT del canone sia superiore al 75% ( art. 2, all. A );

• porre interamente a carico del conduttore le spese di registrazione ( art. 5, all. A );

• derogare alla tabella di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore ( all. 4 );

• indicare un canone superiore a quello risultante dagli accordi territoriali, con un errore consentito, al massimo del 4%;

• rinunciare agli interessi legali sulla cauzione.

Continua

Comprarsi casa a Manhattan, oggi è un "affarone"

2009-06-17T10:51:00.005+02:00

La crisi immobiliare che pareva non aver sfiorato Manhattan, il cuore pulsante della Grande Mela, ha cominciato anche lì a produrre i suoi effetti: per conseguenza, moltissime dimore di lusso sono state messe all’asta.

Già dall’aprile ultimo scorso, abitazioni che nemmeno tanto tempo prima erano commercializzate a 1000 dollari al pollice quadrato ( 10 cm. quadrati circa ), hanno visto dimezzarsi il loro valore, tant’è che, la Accelerated Marketing Partners, una società specializzata in promozioni immobiliare, nell’ambito delle tante iniziative volte a solleticare l’interesse di potenziali clienti interessati ad acquisire enti immobiliari, la cui esclusività aveva caratterizzato la precedente corsa al mattone, ha già iniziato ad aggiudicare varie proprietà ai migliori offerenti.

L’asta immobiliare è, per New York, un fenomeno non inedito quanto a modalità di assegnazione ( durante la recessione del 1990 vi si era fatto ricorso ), ma certamente inconsueto per intensità ed estensione.

Il fenomeno, alla luce degli 8mila appartamenti disponibili e di altri 22mila che verranno terminati entro l’anno in corso, è destinato a durare.

Tra l’altro, proprio nella zona sud di Manhattan, si è consumata una brutta vicenda che ha avuto, tra gli altri, come parte lesa, l’ Università La Sapienza di Roma.

Quest’ultima aveva acquistato, per circa quattro milioni di dollari, nel settembre sorso, una decina di appartamenti da dedicare ad allievi e/o professori temporaneamente a New York perchè impegnati in corsi vari, in uno stabile poi diventato oggetto di pignoramento per le ripetute insolvenze del vecchio proprietario.

L’intervento di un Giudice della Corte Suprema e la successiva nomina di un curatore fallimentare, sta lentamente avviando l’intricata vicenda verso la sua risoluzione.

Tutto il mondo è paese …

Euribor basso e crisi immobiliare? Qualcuno la risolve con i mutui subprime!

2009-06-15T10:55:00.000+02:00

La grande crisi economica che sta mettendo in ginocchio l’economia Usa (e mondiale) è sicuramente stata innescata dal potente detonatore costituito dai mutui per la casa ed è da lì che, in qualche modo, deve ripartire il risanamento.

E’ questa l’ottica nella quale il Presidente Barak Obama ha inquadrato il suo “piano Casa” in un ambito di Finanza sociale, più che di housing sociale.

Le misure adottate, infatti, sono tese ad evitare il fallimento delle famiglie, perché se queste non potessero più pagare i prestiti ipotecari, aumenterebbero i pignoramenti immobiliari e questo determinerebbe il crollo del prezzo del mattone, con il conseguente blocco di tutta la finanza.

Dunque, l’obiettivo del piano di Washington è di ripristinare il circolo virtuoso famiglie – casa – finanza, ma non certo quello di dar vita ad un intervento di edilizia residenziale pubblica.

Quello Usa è un approccio del tutto diverso rispetto a quello dei principali Stati Europei che hanno separato il “Piano Casa” dal sostegno al sistema finanziario.

E’ questo il caso dell’intervento del governo Berlusconi, che ha previsto un vero e proprio pacchetto per il settore edilizio, separato e diverso dagli interventi in favore delle famiglie ( comprese le agevolazioni sui mutui ), che sono stati adottati, invece, con il Decreto Legge anticrisi ( 185/2008 ).

In sintonia con questa linea politica, anche la Francia, il Regno Unito e la Spagna, mentre la Germania, invece, si è discostata dall’indirizzo generale seguito dai partners europei, concentrandosi solo in due direzioni specifiche: la concessione di una “una tantum” alle famiglie con redditi bassi che vivono in affitto, come aiuto per pagare l’aumento dei costi di riscaldamento e l’erogazione di sussidi per tre miliardi di euro, insieme ad un pacchetto di deduzione dalle imposte per i lavori in casa, in favore delle ristrutturazioni edilizie di tipo ecologico.

Spiace constatare che, in Italia, dopo tutti i dibattiti, gli interventi, le analisi, le attribuzioni di responsabilità susseguitesi alla concessione di mutui subprime, appena le acque si sono un po’ calmate ed i tassi variabili sono scesi ai minimi storici, tanto una grande banca italiana, quanto un’altra, importante e straniera, operante sul nostro territorio, abbiano ripreso, l’una velatamente, l’altra spudoratamente, ad erogare mutui a famiglie che si troveranno in seria difficoltà non appena, come inevitabilmente accadrà, l’indice di riferimento Euribor, fisiologicamente e per l’inesorabile miglioramento che l’economia mondiale riscontrerà dall’autunno 2010 in avanti, aumenterà ai livelli standard di un’economia normale, che non è quella di adesso.

Meno caserme più case

2009-06-12T10:43:00.000+02:00

Dal prossimo mese di settembre, stando all’annuncio del sottosegretario Guido Corsetto, inizierà la valorizzazione del patrimonio immobiliare del Ministero della Difesa.

L’opera di dismissione farà capo a progetti sviluppati in stretta sinergia con le amministrazioni comunali interessate, al fine di determinare, per ogni singola area, i programmi di riqualificazione più pertinenti.

Gli immobili coinvolti, circa 1000, di cui almeno il 20% adibiti a caserme, saranno riconvertiti agli usi civili dei comparti residenziale lavorativo, industriale e turistico alberghiero.

Le novità legislative introdotte dall’ art. 14 bis, Legge 133 / 2008, consentiranno al Ministero di gestire in prima persona le operazioni di dismissione, alienazione e permuta del proprio patrimonio immobiliare, cosa più importante, di beneficiare direttamente degli introiti.

Della complessa opera di valorizzazione si sta occupando il Demanio militare guidato dal generale Ivan Resce, mentre l’autonomia decisionale del ministero verrà salvaguardata dalla società Difesa Servizi S.p.A., la cui costituzione è all’esame del Parlamento.

Crosetto ha comunque assicurato che il ministero si avvarrà di tutte le competenze già presenti in ambito pubblico, le valutazioni delle operazioni saranno infatti effettuate dall’Agenzia del Territorio.

“Piano Casa regionale”: una risposta alla crisi

2009-06-10T10:39:00.002+02:00

Housing sociale ed edilizia agevolata, le Regioni del Nordovest sono all’avanguardia nelle politiche per il residenziale

Le regioni dell’area nord-occidentale del Paese, per fronteggiare l’emergenza abitativa e la crisi del mercato immobiliare, hanno adottato una serie di provvedimenti estremamene articolata che costituisce un vero e proprio “pacchetto” normativo, finalizzato a promuovere un “Piano casa” regionale, in grado di rispondere alle esigenze specifiche del proprio territorio.

In particolare, il Piemonte ha avviato, nel luglio 2008, un progetto di housing sociale ( edilizia sociale ) sperimentale che rientra nel programma “diecimila alloggi entro il 2012”.

L’intervento prevede in via prioritaria l’offerta di alloggi, circa 10mila, da costruire appunto entro il 2012, a canone sociale ed a canone calmierato, destinati ai cittadini in possesso dei requisiti per accedere all’edilizia sovvenzionata o all’edilizia agevolata e, in via sperimentale, a favore di cittadini che non riescono ad accedere a questi strumenti, per causa di modesti superamenti del limite reddituale di accesso, ma che non sono in grado di sostenere il pagamento del canone di un alloggio in edilizia agevolata.

Attualmente la giunta regionale ha stanziato 2,3 milioni di Euro, per costruire queste abitazioni destinate alla locazione temporanea o permanente , ma con l’eventualità del riscatto, la cui caratteristica fondamentale è costituita dalla proposizione di nuove forme gestionali a sostegno di modelli abitativi solidali.

Infatti, la sperimentazione avviata nei mesi scorsi, consentirà la realizzazione di minialloggi, alloggi, residenze collettive, alloggi per l’inclusione sociale, come microcomunità o residenze collettive per l’autonomia e pensioni o alberghi sociali.

***

Fonte: L’Agente immobiliare – Trimestrale di proprietà della FIAIP ( Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti ).

Cause principali dei litigi condominiali

2009-06-05T10:38:00.001+02:00

Il condominio pare proprio essere fonte di stress e di litigi.

Tempo addietro mi è capitato di leggere un elaborato statistico di natura medica secondo il quale, una delle principali cause d’infarto risiede nello stress eccessivamente cumulato in forza delle tensioni derivanti dalla convivenza condominiale, recentemente mi sono invece imbattuto in un interessante articolo di Bruno Ceccarini, edito sulla pubblicazione bimestrale L’AGENTE immobiliare, edita da da FIAIP ( Federazione Italiana Agenti immobiliari professionali ) che verte sulle ragioni delle liti condominiali.

Premesso che, secondo il Codacons, il contenzioso condominiale deposita sui tavoli dei Giudici di Pace qualcosa come 2, diconsi 2 milioni annui di cause, le ragioni del contendere sono sostanzialmente raggruppabili in tre categorie che illustrerò in rigoroso ordine decrescente:

al primo posto svettano indubbiamente i rumori molesti, quali ad esempio, il volume eccessivamente alto degli apparati di riproduzione audiovisiva, il picchiettare dei tacchi in ore inopportune e l’abbaiare dei cani;

ad un’incollatura, si segnala un problema oggi reso più esasperato dal progressivo assorbimento delle molteplici etnie che si sono insediate nel nostro Paese: quello delle esalazioni che provengono dalle zone di cottura di altri condomini;

medaglia di bronzo: l’errato utilizzo degli spazi comuni ( auto parcheggiate di traverso, materiali depositati negli androni, terrazze condominiali usate come ripostigli ).

Altri motivi per litigare trovano un humus particolarmente favorevole nel comportamento negligente degli amministratori o dalla presenza di piante e, in particolare, dalle foglie che cadono sui pianerottoli e dagli scoli dell’acqua che trabocca dai vasi.

Come si può facilmente constatare, tutte queste vertenze, oltre ad ingolfare pesantemente la già poco brillante “macchina giudiziaria”, disattendono soprattutto le regole più elementari della buona educazione e del “normale” buon senso e la maggior parte di esse non avrebbe di che alimentarsi in presenza di una migliore educazione civica di base.

L’associazione guidata da Carlo Rienzi si è anche peritata di effettuare una ripartizione territoriale delle liti, secondo la sua analisi il 45% delle contese avviene nelle città del sud Italia ed il 35% in quelle del centro, mentre il 20% delle dispute rimanenti è ascrivibile ai comportamenti degli inquilini del Nord.

Forse non è tanto vero che disporre di un clima migliore sia così giovevole …

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Ufficio del Registro: ennesima, sgradevole, novità

2009-06-03T10:55:00.003+02:00

Ogni qualvolta le vicende professionali mi costringono a recarmi presso l’Ufficio del Registro, mio malgrado, devo registrare l’introduzione di una nuova regola.

Purtroppo, come sempre accade quando si ha a che fare con Istituzioni Statali, le novità non sono mai propedeutiche alla semplificazione della vita per il cittadino pagante ma, come sempre, sono intese a carpirgli denaro con ogni possibile pretesto, meglio se astruso.

Tanto di cappello alle menti malsane e per certi versi anche geniali che riescono ad elucubrare con spossante ( per il pubblico ) coerenza nuove sanzioni, meglio ancora se correlate all’oggettiva difficoltà di evitarle.

Venendo al dunque, le nuove disposizioni prevedono che, le marche da bollo da apporre sui contratti da registrare, debbono avere una data antecedente o, al limite, coincidente, con quella di stipula del contratto che si vuole regolarizzare!

Se così non è, il contratto non può essere registrato se non dopo aver pagato, ovviamente tramite modello F23, la relativa sanzione ( Codice Tributo 675T ), l’importo della quale è 1/12 del valore globale delle marche da bollo, per quanto attiene i primi 30 giorni, 1/10 oltre i 30 giorni e comunque entro l’anno.

All’uopo, così affermano all’Ufficio del Registro, è già scattata, con effetti retroattivi, la richiesta di pagamento della sanzione appena introdotta.

Complimentoni !!!

Chi, tra i lettori o le lettrici, si trovi o si sia trovato nella necessità di acquistare frequentemente marche da bollo, ben conosce le difficoltà del caso.

E’ praticamente impossibile, posto che lo si voglia, fare incetta preventiva delle stesse per i limiti di stampa cui i tabaccai debbono sottostare ( la maggior parte delle volte è quasi miracolistico riuscire ad acquistarne anche solo quattro, tutte insieme ) e, quand’anche ne esistesse disponibilità illimitata, perché mai un professionista dovrebbe essere costretto ad anticipare comunque una cifra importante ( ricordo che costano € 14,62 cadauna ) in previsione di contratti che non sa quando stipulerà, se li stipulerà?

Ne discende l’impossibilità di evitare la sanzione.

A prescindere dall’entità della stessa, singolarmente modesta, ma per le casse dell’Erario estremamente proficua se rapportata al volume globale, resta l’ulteriore appesantimento di esperire una pratica sulla quale lo Stato già guadagna profumatamente e la solita sensazione di presa per i fondelli di chi desidera essere in regola.

A mio avviso, trattasi di altra acqua condotta al mulino di chi afferma che, oggi, l’evasione non è più un reato, ma una forma di legittima difesa …

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Chiese sconsacrate, il nuovo “must” immobiliare

2009-05-29T11:04:00.001+02:00

Il mercato immobiliare nostrano, come tutti sanno, non vive certamente un momento positivo.

Nell’ambito delle più o meno felici iniziative volte a rivitalizzare una domanda piuttosto statica e comunque largamente disinteressata alle proposte convenzionali, sembra stia prendendo piede una nuova moda, basata sull’eterna contrapposizione fra sacro e profano.

Gli speleologi dei portali immobiliari non avranno potuto fare a meno di notare l’aumento di annunci relativi ad ex luoghi dedicati al culto, sconsacrati e disponibili alla celebrazione di funzioni ben diverse da quelle religiose.

Il “fenomeno”, ormai diffuso in tutto il cosiddetto Bel Paese, propone soluzioni alla portata di diverse possibilità di spesa, quali, ad esempio, una chiesa settecentesca, in stile barocco ed in pieno centro cittadino di Asti ( trattative riservate ), piuttosto che un’altra, di 170 mq. nella zona Careggi di Firenze, al “modico” prezzo di Euro 780.000,00.

A soli 90.000,00 Euro, ai quali occorrerà aggiungere quelli necessari a non indifferenti lavori di recupero, è invece possibile acquistare una chiesetta che risale al 1300 e parecchio terreno circostante, in quel di Olevano sul Tusciano ( Salerno ).

Opportunità più o meno simili sono reperibili sulle colline bolognesi ( Vergato ) ed a Lucca ma, per ora, la più antica delle chiese sconsacrate in vendita è ubicata a Volterra; risale addirittura all’anno 850, si trova all’interno di un complesso integralmente ristrutturato ed ha un prezzo importante ed adeguato: Euro 1.650.000,00.

Al di là delle cifre, che possono comunque essere abbattute ripartendole con altri disponibili a condividere soluzioni abitative pregne di indubbio fascino storico, questo tipo di offerta vanta comunque un pregio incontestabile, quella di proporre formule abitative in regola con tutti i … sacramenti!

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Trattative concluse, conservazione dei documenti e Guardia di Finanza.

2009-05-28T11:10:00.001+02:00

La documentazione inerente le trattative concluse deve essere conservata in ufficio ed esibita, occorrendo, alla Guardia di Finanza?

Le scritture relative alla conclusione dell’ affare debbono essere conservate in ufficio per dieci anni ai sensi dell’art. 2220 Codice Civile.

E’ opportuno ricordare in proposito che, una proposta d’acquisto accettata da parte venditrice, con relativa comunicazione, costituisce contratto preliminare e, quindi, deve essere sottoposto alla registrazione nel termine di venti giorni.

La custodia dei documenti inerenti l’ attività, come, ad esempio, il registro delle fatture, può essere affidata anche ad un commercialista, che dovrà rilasciare al mediatore, una specifica dichiarazione nella quale attesta la tenuta delle scritture contabili, ai sensi dell’art. 52 del D.P.R. 633/72.

In caso di ispezione l' agente immobiliare sarà unicamente tnuto ad esibir la dichiarazione di cui sopra. La mancanza della documentazione o dell’esibizione della dichiarazione, costituirà, per contro, omissione sanzionabile.

Si ricorda che, nel caso d’ispezione della Guardia di Finanza, ove il titolare dell’ Agenzia non sia presente in ufficio, la Guardia di Finanza, esibito l’ordine di servizio, inizierà comunque le operazioni di accesso e verifica, durante le quali potrà anche controllare la posta elettronica, ma non quella non ancora letta dal contribuente, per la qual cosa occorre uno specifico provvedimento dell’Autorità Giudiziaria.

L’accesso della Guardia di Finanza termina con un verbale di constatazione contenente, unicamente, delle rilevazioni.

Detto verbale non è suscettibile di ricorsi e impugnazioni: solamente in caso di successiva notifica dell’avviso di accertamento, il contribuente, avrà facoltà ( ed interesse ) a proporre ricorso al Giudice Tributario.

Si rammenta che la verifica fiscale potrà riguardare anche la tenuta della documentazione relativa alla “privacy” dei clienti.

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Registrazione di compromesso stipulato dal Notaio

2009-05-27T11:00:00.001+02:00

L’art. 10 del D.P.R. 131/86 prevede quali soggetti obbligati alla registrazione, oltre alle parti contraenti, anche i Notai, laddove abbiano provveduto ad autenticare le firme degli stessi.

Il successivo art. 57 del citato D.P.R. prevede inoltre che gli stessi soggetti siano solidalmente obbligati al pagamento dell’importo.

L’interpretazione corrente delle supposte norme è che il Notaio non sia tenuto alla registrazione nel caso in cui sia incaricato di redigere un contratto preliminare quale professionista, senza autenticare le firme.

In tale ipotesi, ove il preliminare sia stato stipulato a seguito dell’attività del mediatore, questi sarà tenuto a richiedere la registrazione, nonché obbligato in solido per il pagamento della tassa.

Da notare che l’art. 57 del D.P.R. prevede espressamente che la responsabilità solidale del Pubblico Ufficiale non si estende al pagamento delle imposte complementari suppletive.

Nulla, per contro, viene detto per quanto riguarda gli agenti immobiliari, per cui, nel silenzio della normativa, parrebbe che questi possano essere anche tenuti in solido al pagamento di tali imposte, quali, ad esempio, quelle notificate a seguito di accertamento.

Nell’ipotesi in cui il Notaio provvede a stipulare l’atto con l’autentica delle firme, spetta a questi di provvedere alla richiesta di registrazione ed al contestuale pagamento dell’imposta, pertanto, il mediatore, non è più tenuto ad alcun adempimento fiscale.

Resta fermo che l’agente immobiliare sarà comunque tenuto al rispetto della normativa antiriciclaggio, con le relative registrazioni ove dovute, come nel caso in cui, l’atto notarile, non sia stato preceduto dal preliminare o, al momento del rogito, vi sia mutamento dei soggetti in precedenza identificati.

Talvolta può avvenire che le parti, dopo un primo contatto tramite l’agente immobiliare, si rechino direttamente dal Notaio per stipulare il preliminare o direttamente l’atto pubblico di compravendita.

In questa situazione, se le parti contraenti hanno pagato una provvigione, riconoscendo quindi che l’affare si è concluso a seguito dell’attività determinante del mediatore, non pare possibile escludere una responsabilità dello stesso, ai sensi della già citata normativa.

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La locazione ad uso turistico

2009-05-26T11:07:00.001+02:00

La Legge 431/98, afferente le abitazioni ad uso abitativo, all’art. 1 esclude esplicitamente, dall’obbligo di osservanza della Legge stessa, le abitazioni locate esclusivamente per finalità turistiche.

Come già previsto dall’art. 26 della Legge sull “equo canone”, la locazione con finalità turistica non è sottoposta ad alcun vincolo , né inerente il canone, né la durata, venendo meno lo scopo principale del Legislatore di proteggere il conduttore per quanto attiene la locazione della residenza stabile della famiglia.

Per la redazione dei contratti con finalità turistiche, pertanto, occorrerà fare riferimento agli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile, senza particolari vincoli posti nella trattativa.

Ove la locazione turistica abbia una durata non superiore ai trenta giorni, il locatore è esonerato dall’obbligo di comunicare la cessione di fabbricato all’Autorità di Pubblica Sicurezza ( Legge 191/78 ) e di provvedere alla registrazione del contratto come previsto dalla Legge 131/86.

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Compravendita di casa acquisita per usucapione

2009-05-22T10:59:00.002+02:00

Tizio e Caio intraprendono delle trattative per la compravendita di un immobile del quale il primo afferma di esserne diventato proprietario in forza di usucapione ventennale.

Caio, tuttavia, nutre perplessità circa la validità di un eventuale contratto, dal momento che l’intervenuta usucapione, non è stata accertata giudizialmente.

Sono fondati tali dubbi?

Una fattispecie del tutto analoga è recentemente giunta innanzi alla seconda sezione civile della Suprema Corte di Cassazione, la quale, con la pronuncia del 5 febbraio 2007, n. 2485, ha affermato che una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione, costituisce l’imprescindibile presupposto affinché colui che abbia usucapito un bene, possa validamente effettuare atti di disposizione del medesimo bene, di cui è così divenuto proprietario.

Ciò in quanto, a parere del Supremo Collegio, sebbene l’usucapione costituisca un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, essa non opera automaticamente, spiegando i suoi effetti soltanto in seguito ad una dichiarazione giudiziale.

Un contratto stipulato in assenza di detto provvedimento dovrebbe quindi ritenersi nullo per impossibilità dell’oggetto ( cfr. Tribunale di Napoli, 16 novembre 2003 ).

Per quanto sopra illustrato, si può senz’altro affermare che i dubbi di Caio siano fondati e che Tizio, per poter validamente alienare l’ immobile del quale è divenuto proprietario, dovrà previamente esperire un’azione giudiziari volta all’accertamento e dichiarazione dell’intervenuta usucapione.

Solo dopo la pronuncia di detta sentenza, le parti potranno stipulare il contratto di compravendita.

Si tenga però presente che alcune pronunce giurisprudenziali si sono discostate dai principi enunciati dalla sentenza sopra citata, ritenendo che “non incorre in responsabilità disciplinare il Notaio il quale riceva un atto di vendita nel quale il venditore dichiari di aver acquistato il bene oggetto del contratto per usucapione, in assenza di qualsiasi titolo giudiziale di accertamento” ( Corte d’Appello di Potenza, 17 febbraio 2003 ).

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Accettazione della proposta d'acquisto

2009-05-21T13:16:00.002+02:00

L’accettazione della proposta d’acquisto, per essere idonea a determinare la conclusione del contratto, deve essere conforme alla proposta stessa.

L’accettazione non conforme alla proposta , vale come controproposta ( art. 1326 , 5° comma, C.C. ).

Ciò significa che, ove la parte venditrice, in sede di accettazione, modifichi una delle condizioni della vendita ( ad es.: i termini di pagamento intermedi del prezzo, ecc … ), il preliminare potrà ritenersi perfezionato solo nel momento in cui, la parte che ha accettato con modifiche l’originaria proposta, abbia, a sua volta, avuto conoscenza dell’accettazione alla controproposta, da parte dell’originario proponente ( Cass. 28 febbraio 1985, n. 1738 ).

E’ evidente che la proposta debba essere accettata da tutti i soggetti che rappresentino la proprietà del bene, diversamente il preliminare non potrà ritenersi perfezionato.

Anche l’accettazione può essere revocata, ma la revoca, per essere efficace, deve giungere a conoscenza del proponente prima dell’accettazione stessa ( art. 1328, 2° comma, C.C. ).

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La proposta d’acquisto

2009-05-20T10:54:00.001+02:00

La proposta può correttamente definirsi come l’atto unilaterale idoneo a determinare la conclusione del contratto, in caso di accettazione dell’altra parte.

In base ai principi generali dettati dal Codice Civile, la proposta contrattuale può essere liberamente revocata dalla parte che l’ha formulata, fino al momento in cui il contratto non sia concluso.

Nelle compravendite immobiliari effettuate per tramite di un agente immobiliare, tuttavia, è generalmente stabilita l’ irrevocabilità della proposta per un dato tempo e, pertanto, il proponente, nel corso di tale periodo, non può ritirare l’offerta formulata ( art. 1328, 1° comma, C.C. ).

La scadenza del termine di irrevocabilità determina l’immediato decadimento della proposta, senza che, all’uopo, occorra una sua espressa revoca da parte del proponente ( Cass. Civ. 29 agosto 1991, n. 9229 ).

Ne consegue che, ove la comunicazione dell’avvenuta accettazione, pervenga oltre il termine di irrevocabilità, la stessa dovrà considerarsi priva di ogni efficacia.

Stante il comune utilizzo di moduli prestampati per la redazione della proposta d’acquisto, viene spontaneo chiedersi cosa avvenga nell’ipotesi in cui l’acquirente ometta di indicare, nell’apposito spazio, il termine di irrevocabilità della stessa.

Al riguardo, la giurisprudenza non è copiosa.

In generale si ritiene infatti che, in mancanza della predetta indicazione, la proposta irrevocabile debba considerarsi quale proposta semplice e, come tale, revocabile fino quando il contratto non sia concluso ( Cass. Civ., 7 aprile 1987, n. 3339 ).

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La garanzia assicurativa del mediatore

2009-05-19T14:30:00.001+02:00

L’art. 18 lettera b) della Legge 57/01 recita: “Per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.

Il Legislatore italiano ha istituito, quindi, l’obbligo per il mediatore di essere adeguatamente assicurato per eventuali danni che possa provocare ai suoi clienti nell’esercizio della propria attività.

Si noti che il Legislatore francese aveva posto tale obbligo a carico dei mediatori fin dal 1967 con la Legge “Huguet”.

La lettera stessa della norma prevede il rispetto di tale obbligo non in ipotesi di mera iscrizione al ruolo, ma unicamente nel caso di esercizio dell’attività.

Ciò comporta che l’adempimento dell’obbligo non sarà verificato dalla Camera di Commercio al momento della domanda di iscrizione al ruolo, non essendo incluso tra i requisiti, bensì al momento della dichiarazione d’inizio attività, con produzione della polizza all’atto di iscrizione al registro delle imprese.

Trattasi di una norma avente quale fine la tutela del cliente, in quanto gli garantisce di poter ottenere il dovuto risarcimento nel caso in cui subisca un danno dal comportamento del mediatore, che, ove non coperto di idonea garanzia assicurativa, potrebbe non avere le risorse economiche necessarie per risarcire il cliente per il danno procurato.

Si noti che tale norma, peraltro, non è prevista nei confronti dei professionisti, per i quali la copertura assicurativa rappresenta unicamente una facoltà, ma non un obbligo.

Il Ministero delle attività produttive con nota del 18 dicembre 2001, Prot. 515950 ha fornito le seguenti indicazioni:

• la polizza dovrà essere stipulata per responsabilità civile derivante da negligenze o errori professionali;

• l’ammontare minimo della copertura è fissato in Euro 258.228,45 per le ditte individuali, in Euro 516.456,90 per le Società di persone ed in Euro 1.549.370,70 per le Società di capitali;

• la polizza assicurativa dovrà coprire anche l’attività di mediazione di tutti i dipendenti o collaboratori dell’impresa.

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Rimborso spese del mediatore

2009-05-14T10:52:00.001+02:00

A prescindere dalla conclusione o meno dell’affare il mediatore ha diritto di pretendere, dalla parte che gli ha conferito l’incarico, il rimborso delle spese sostenute in esecuzione dello stesso.

In tal senso si esprime, infatti, il disposto di cui all’art. 1756* C.C., che fa tuttavia salva la possibilità dell’uso o del patto contrario.

Si tenga in ogni modo presente che tali spese non comprendono il risarcimento degli eventuali danni che il mediatore assuma di aver subito in conseguenza della mancata conclusione dell’affare ( Cass. Civ., sez. III, 18 luglio 2003, n. 11244 ), ma unicamente il rimborso dei costi vivi anticipati nell’esecuzione dell’incarico ( le cd. spese borsuali ).

*Art. 1756 C.C.:

“Rimborso delle spese: salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso”.

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Registrazione contratti, ulteriore novità

2009-05-13T11:08:00.001+02:00

In questi giorni mi è occorso dovermi recare presso l’Agenzia delle Entrate al fine di far registrare un contratto preliminare di compravendita ed ho scoperto che, la “carta” da produrre per assolvere a questo obbligo, per il quale l’Agente immobiliare è chiamato a rispondere, anche economicamente, nel caso di mancato adempimento, è ulteriormente aumentata.

Infatti, oltre alle copie del contratto debitamente corredate con le necessarie marche da bollo ( € 14,62 cadauna ), al Modello F23 preventivamente pagato, al Modello 69 debitamente compilato, è ora indispensabile produrre una delega scritta di almeno un rappresentante la proprietà immobiliare del bene oggetto di registrazione, alla quale deve essere allegata la copia fotostatica di un documento d’identità, in corso di validità, di colui o colei che ha rilasciato la delega.

Si tenga pertanto conto di quanto sopra se si desidera evitare, dopo aver subito gli effetti nefasti della solita estenuante attesa, di dover ripetere l’esperienza per incompletezza dei documenti esibiti.

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