Quando non tutto il Male(tto) vien per nuocere ...

Euribor a tre mesi, ribasso record

2009-05-13T15:25:00.003+02:00

Con quello di oggi, secondo i dati dell’ European Banking Federation, l’ Euribor a tre mesi, il parametro più ampiamente applicato dalle banche nella formulazione del tasso per i mutui indicizzati, ha fatto registrare il tredicesimo calo consecutivo ed è attualmente posizionato sull’1,28%, il suo minimo storico.

Invariato, invece, l’ Euribor ad un mese, attestato allo 0,85%.

Per chi è nella condizione di dover acquistare casa avvalendosi di un mutuo, è il momento migliore.

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Misure anti-crisi, categorie immobiliari escluse dal piano salva-mutui

2009-03-19T11:01:00.004+01:00

Tra i provvedimenti che il governo in carica ha varato per fronteggiare la crisi economica, l’ art. 2, comma 1 della Legge 28 gennaio 2009 n. 2, riguarda i mutui “prima casa” sottoscritti o accollati, anche a seguito di frazionamento, da persone fisiche fino al 31 ottobre 2008
( con l’eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 ) e specifica che:

l’importo delle rate dei mutui a tasso variabile da rimborsare nel 2009, non può essere superiore, complessivamente, a:

- quello calcolato applicando il tasso maggiore tra il 4% senza spread;

- quello calcolato secondo il tasso indicato nell’atto di mutuo alla data della sua stipula;

la differenza fra gli importi a carico del mutuatario e quelli che scaturirebbero in forza del contratto sottoscritto con la banca, è corrisposta dallo Stato che, all’uopo ha stanziato 350 milioni di Euro.

In forza della citata Legge è fatto altresì obbligo, tanto alle banche, quanto gli intermediari autorizzati alla proposta di mutui ipotecari finalizzati all’acquisto dell’abitazione primaria, di assicurare ai propri clienti la possibilità di stipulare contratti di mutuo a tasso variabile, indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea, dovendo risultare il tasso complessivo applicato, in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte ( peccato che, per scoraggiare questo tipo di scelta, le banche nostrane abbiano provveduto “sapientemente” ad elevare, e non di poco, gli spreads … ).

Il comma 1 è applicabile anche ai mutui rinegoziati in applicazione dell'articolo 3 del decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2008, n. 126, con effetto sul conto di finanziamento accessorio, ovvero, a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio ha un saldo pari a zero, sulle rate da corrispondere nel corso del 2009.

***

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Cancellazione d' ipoteca relativa ad un mutuo "surrogato"

2009-03-13T10:48:00.003+01:00

Ultimamente constato nella gente, con relativa sorpresa, un paio di preoccupazioni che non hanno ragione di essere, figlie probabilmente della criticità economica contingente e del clima di allarmismo ingenerato da un carrozzone mediatico molto bravo ad atterrire il prossimo e decisamente meno nella diffusione di informazione corretta e veritiera:

le preoccupazioni in questione attengono la cancellazione d’ ipoteca da parte di un Istituto bancario creditore diverso da quello che erogò il mutuo e pongono la questione della fiducia nella Banca che il mutuo, invece, deve concederlo.

Tanto le varie fusioni fra Istituzioni bancarie verificatesi negli ultimi anni, quanto la cosiddetta “portabilità” del mutuo hanno fatto sì che il credito derivante da un mutuo inizialmente concesso da una Banca, venisse ceduto ad altra Banca che lo ha rilevato o per surroga o perché compreso nel pacchetto debiti / crediti che la cessione di un ramo d’azienda comporta.

Emblematico, al riguardo, l’esempio del Gruppo Intesa SanPaolo, il quale ha ritenuto di cedere le filiali ritenute in esubero alla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.A. e, con esse, alcuni crediti maturati in forza di finanziamenti concessi prima della fusione.

Il problema della cancellazione non si pone, per l’ipoteca giustamente fatta iscrivere da chi ha erogato il finanziamento, a fronte dell’estinzione del residuo debito, dovrà essere richiesta la cancellazione, nei termini previsti dall’ormai nota Legge Bersani, da parte dell’ultimo Istituto bancario che ha avuto in carico il mutuo.

La questione fiducia nella Banca che i soldi li presta, a fronte di un circostanziato atto notarile sottoscritto contestualmente alla consegna del denaro, più che una preoccupazione è, a mio avviso, un contorsionismo mentale fine a se stesso.

Fino a prova contraria è la Banca a doversi fidare del cliente al quale presta i soldi
( non a caso molti dei problemi che il fenomeno subprime ha generato, derivano anche da un’elargizione di fiducia piuttosto “allegra” che oggi, in diversa misura, paghiamo tutti con una severa restrizione dei criteri d’accesso al credito ).

Utilizzo dei dati personali nelle richieste di finanziamento

2009-03-05T10:24:00.002+01:00

Quando si inoltra una richiesta di finanziamento, l’Istituto finanziario che la riceve è tenuto a sottoporre al richiedente il modulo di informativa standard.

Questo pezzo di carta, normalmente, viene firmato con una certa noncuranza, mentre occorrerebbe invece controllare quale utilizzo dei propri dati ne scaturirà.

Esso prevede la possibilità di trasferire i dati positivi ( quelli afferenti la regolarità dei pagamenti ) del cliente ai vari Sic solo se questi avrà firmato il relativo consenso, quanto alle informazioni negative ( ritardi e/o inadempimenti ) saranno invece rese disponibili senza necessità di assenso preventivo.

Cosa deve essere chiaramente riportato nel modulo di informativa?

• La tipologia dei dati trattati.

• Il momento della loro registrazione

• Le Sic deputate alla loro conservazione

• Le Banche e/o gli Istituti finanziari che possono accedervi

• Il periodo di conservazione

• Il diritto del cliente di accesso ai Sic ( art. 7 e ss. Del D. Lgs. 196 / 2003 ) per controllare, modificare ed eventualmente cancellare, se errati, i dati che lo riguardano.

Questo diritto può essere esercitato previa presentazione del modulo di richiesta o all’Istituto che ha concesso il finanziamento o direttamente al Sic.

E’ opportuno precisare che il Sic non può procedere ad alcuna modifica dei dati in suo possesso senza prima procedere alle opportune verifiche con l’Istituto finanziario che li ha trasmessi, pertanto, per accelerare l’iter burocratico ed ottenere nei 15 giorni previsti il dovuto riscontro, è consigliare indirizzare la richiesta direttamente all’ente finanziario.

Consiglio comunque di non revocare il consenso alla cancellazione dei dati positivi perché, nell’ottica di eventuali successive domande di finanziamento, la presenza di elementi che qualificano il cliente come puntuale pagatore è un attestato di merito a volte decisivo per supportare qualche imperfezione nei requisiti di partenza.

Euribor ed Eurirs, aggiornamento tassi

2009-03-03T10:17:00.010+01:00

Euribor / Eurirs del 02/03/2009

Euribor 1 mese 1,52%

Euribor 3 mesi 1,81%

Euribor 6 mesi 1,92%

Eurirs 5 anni 2,75%

Eurirs 10 anni 3,41%

Eurirs 15 anni 3,75%

Eurirs 20 anni 3,80%

Eurirs 25 anni 3,62%

Eurirs 30 anni 3,44%

Tasso BCE (Tur) 2,00%

CRIF, la banca dati di tutti i pagamenti

2009-03-02T10:55:00.005+01:00

Nella veste di mediatore creditizio mi è occorso parecchie volte di constatare il rifiuto di un finanziamento a clienti da me presentati perché questi, da me interrogati, in buona o cattiva fede, hanno taciuto la non irreprensibilità del loro passato di “pagatori”.

In verità è generalmente piuttosto invalsa la tendenza alla sottovalutazione dei pagamenti effettuati in ritardo, quasi che l’eventuale modestia degli importi, la relativa consistenza del debito di riferimento o il fatto di aver comunque pagato, sminuisca l’importanza di essere adempienti secondo le modalità previste dal contratto sottoscritto.

Nell’ambito della richiesta di un finanziamento, al di là di tutti i requisiti che è necessario possedere per poter accedere al credito, sia esso ipotecario ( se richiesto per l’acquisto di beni immobiliari ) oppure mobiliare ( beni di consumo ), è necessario poter disporre di un profilo storico di “pagatore” affidabile.

All’uopo, gli Istituti di Credito richiedono le “referenze” del loro potenziale debitore alle cosiddette centrali rischi, cioè a quelle Società specializzate nella gestione e conservazione delle informazioni creditizie ( Sic ), quali CRIF, Experian, CTC che, mensilmente, ricevono dalle banche gli aggiornamenti sulle richieste di finanziamento e sulle vicende ad esse collegate.

Nelle banche dati di queste Società è conservata la storia inerente l’andamento dei pagamenti ( puntuali e non ) e la permanenza di questi dati non può avere una durata illimitata ma, in ossequio al provvedimento n. 8 del Garante della Privacy, datato 16 novembre 2004, potrà essere di 12 mesi dalla regolarizzazione, se le rate insolute o pagate in ritardo sono al massimo due, mentre sarà invece di 24 mesi, se superiori a due.

Le morosità mai sanate, rimarranno visibili per 36 mesi dalla data di scadenza del contratto di finanziamento o dall’ultimo aggiornamento dati, così come le informazioni positive ( quelle che indicano il pieno rispetto del piano di rimborso ) saranno consultabili per tre anni dalla cessazione del rapporto contrattuale.

Dopo detto periodo, la cancellazione delle informazioni deve avvenire automaticamente.

Pertanto, attenzione al rispetto degli impegni finanziari assunti ed a non pregiudicare la possibilità di essere finanziariamente supportati quando il corso dell'esistenza lo richiederà. Non poter comprare casa per aver tardato il pagamento delle rate di un materasso, sarebbe davvero paradossale!

Cosa significa essere garante di un mutuo

2009-02-19T10:41:00.004+01:00

La fidejussione è un contratto attraverso il quale, un terzo, si obbliga a garantire l’adempimento delle obbligazioni contratte da un debitore nei confronti di un altro soggetto che, nel caso del mutuo, è una Banca o comunque un Istituto di Credito.

La garanzia che il fideiussore presta è di natura personale e comporta il rispondere dei debiti anche indeterminati, presenti e futuri, con tutto il patrimonio personale, ( fideiussione omnibus, art. 1938 C.C. ).

Il coinvolgimento di un garante ha la funzione di supportare la domanda di mutuo ad opera di un richiedente i cui requisiti non sono del tutto conformi ai parametri stabiliti dalla Banca.

Le figure che normalmente possono assumersi questa incombenza ( peraltro le uniche "accettate" ), sono quelle dei genitori, dei fratelli o delle sorelle, dell’eventuale convivente e, eccezionalmente, quella del datore di lavoro.

Se un tempo la fidejussione veniva rilasciata con scrittura privata non registrata e/o trascritta nei pubblici registri, consentendo al garante di porsi come tale con più banche diverse, all’insaputa di tutte, oggi non è più così.

La prassi ormai consolidata consiste nel far intervenire chi si pone come garante direttamente in sede di stipulazione e sottoscrizione dell’atto di mutuo, in questo modo il vincolo generato dalla fidejussione diventa ancora più restrittivo, infatti qualora il garante addivenisse alla decisione o necessità di richiedere un finanziamento in proprio, incontrerebbe difficoltà quasi sicuramente insormontabili.

Premesso che, oggi, esclusa la classica situazione della famiglia che acquista un immobile per il figlio studente ( e senza reddito ) e, per ragioni di opportunità squisitamente fiscale, lo intesta a lui, in tutte le altre richieste di mutuo che necessitano del “cerottino” di supporto”, l’intervento del fideiussore non è accettato favorevolmente.

Infatti, paradossalmente, nonostante si chieda al fidejussore di garantire con la totalità del suo patrimonio, il suo reddito personale concorre alla determinazione del reddito complessivo sul quale le banche calcolano la possibilità di indebitamento del richiedente, in misura oscillante fa il 10% ed il 30%!

Perché? Per la semplice ragione che preferiscono coinvolgere terze persone in qualità di coobligate, cioè di corichiedenti il mutuo, pensando così di essere più tutelate.

Questo crea non poche complicazioni, foss’anche solo per una banalissima ragione: chi mai desidera essere debitore diretto di un mutuo senza pretendere un coinvolgimento nell’intestazione della proprietà? …

L’invito è quello di ponderare con molta, molta consapevolezza, il coinvolgimento, anche a fin di bene, in situazioni per le quali, l’esercizio di un favore, può costare carissimo.

Euribor ed Eurirs, nuovi indici

2009-02-19T10:01:00.002+01:00

Euribor / Eurirs del 18/02/2009

Euribor 1 mese 1,59%

Euribor 3 mesi 1,90%

Euribor 6 mesi 1,99%

Eurirs 5 anni 2,74%

Eurirs 10 anni 3,42%

Eurirs 15 anni 3,77%

Eurirs 20 anni 3,81%

Eurirs 25 anni 3,63%

Eurirs 30 anni 3,46%

Tasso Bce (TUR) 2,00%

La cancellazione dell' ipoteca

2009-02-18T10:36:00.002+01:00

L’ estinzione di un mutuo o di qualunque finanziamento assistito da garanzia ipotecaria non comportava, prima dell’entrata in vigore del decreto Bersani-bis (articolo 13, commi 8-sexies e seguenti del decreto legge 7/2007, convertito con modifiche dalla legge 40/2007) lo immediato innesco delle procedure per la cancellazione dell’ipoteca.

A seguito del suddetto decreto Bersani, la Banca, contestualmente al totale rimborso del proprio credito, è tenuta al rilascio della quietanza attestante la data di estinzione e portante l’impegno di trasmettere la relativa comunicazione alla competente Agenzia del Territorio, entro trenta giorni dalla data in cui il debito è stato azzerato, senza onere alcuno per l’ex debitore.

Vero quanto sopra esposto, non per questo si deve considerare soppressa la procedura tradizionale che prevedeva la stipula di un atto notarile con il quale, la Banca, prestava il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca.

Assodato che l’intervento del Notaio comportava ( e comporta ) un aggravio di costi in capo all’ex debitore, occorre precisare che, qualora i proventi per l’estinzione di un mutuo derivino dall’erogazione di altro mutuo richiesto da un successivo acquirente, la Banca erogante, se diversa dalla prima, potrebbe richiedere che la cancellazione della “vecchia” ipoteca avvenga per pratica notarile ( comportamento discutibile ed indicativo della fiducia che regna fra le Banche, del quale sono anche stato testimone ), per avere certezza di disporre del primo grado, anche formale, della garanzia, nel minor tempo possibile.

A beneficio della clientela meno attenta all’avvento delle nuove disposizioni e comunque di tutti coloro che, con debito estinto da tempo, non hanno intenzione di commercializzare gli enti immobiliari per l’acquisto dei quali era stato richiesto il supporto di un Istituto di Credito, rimane valida la prescrizione dell’ ipoteca, trascorsi venti anni dalla data della sua iscrizione.

Rinnovo dell' ipoteca

2009-02-17T10:09:00.002+01:00

In merito all'iscrizione ipotecaria a garanzia di finanziamento con durata pari o superiore a 20 anni, rammento che il vincolo ipotecario si costituisce mediante iscrizione ipotecaria nei registri immobiliari e tale iscrizione, ai sensi dell' art. 2847 C.C. "conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine".

Pertanto, al fine di evitare che l' iscrizione ipotecaria perda la sua efficacia sarà interesse del creditore ( Banca ), prima dello scadere del ventennio, rinnovare la iscrizione medesima.

Dalla data della rinnovazione, che comporta una nuova iscrizione del medesimo grado della precedente, decorre altro termine ventennale ( ovvero inferiore purchè espressamente riportato nella nota ), a sua volta rinnovabile.

Poichè la mancata rinnovazione non estingue il titolo in base al quale l' ipoteca è stata iscritta, il creditore, ai sensi dell' art. 2848 C.C., potrà procedere ad una nuova iscrizione d' ipoteca che prenderà però grado solo dalla data in cui la iscrizione stessa viene effettuata sui Pubblici Registri.

Ovviamente le spese afferenti il rinnovo della formalità ipotecaria sono da intendersi a carico del debitore.

L' iscrizione dell' ipoteca

2009-02-16T16:09:00.002+01:00

I mutui devono, di norma, essere assistiti da ipoteca di primo grado.

E' comunque possibile erogare anche un finanziamento ipotecario assistito da ipoteca di grado successivo al primo, purchè le precedenti ipoteche risultino iscritte a favore di altri Istituti di Credito per operazioni di Credito fondiario e/o edilizio e l'ammontare del residuo debito precedente, unito alla somma da mutuare, non superi l'80% del valore di perizia dell'immobile.

L'ipoteca va iscritta per un importo superiore a quello del mutuo, in quanto vanno garantiti anche gli interessi maturandi, gli eventuali interessi di mora e tutte quelle spese connesse all'attivazione di procedure esecutive tese al recupero forzoso del credito garantito da ipoteca.

Normalmente l' ipoteca va iscritta per un importo pari al 200% del finanziamento concesso, anche se la tendenza attuale volge per un ormai abituale 150%.

L'iscrizione dell' ipoteca è demandata alla cura del Notaio che stipula l' atto di mutuo ( e, contestualmente, l' atto di compravendita ) e l' importo per il quale verrà iscritta, determinerà anche il costo della parcella notarile afferente, appunto, l' atto di mutuo.

Euribor ed Eurirs, aggiornamento indici

2009-02-02T18:27:00.063+01:00

Indici aggiornati al 1°/02/2009

Eurirs Euribor

2 anni/6 mesi 2,30 1 mese 1,745

5 anni/6 mesi 3,05 3 mesi 2,15

10 anni/6 mesi 3,70 6 mesi 2,176

15 anni/6 mesi 3,95

20 anni/6 mesi 3.95

25 anni/6 mesi 3,80

30 anni/6 mesi 3,65

Tasso di rifinanziamento principale BCE 2,50

Il tasso variabile torna ai minimi storici

2009-01-20T16:41:00.003+01:00

Con il taglio di 50 punti la Banca centrale europea ha riportato i tassi al 4%, cioè al minimo storico già registrato nel biennio 2003 - 2005.

Per ineluttabile conseguenza, come accadde in quegli anni, il tasso variabile ( oggetto di virulenti e talvolta spropositati “attacchi” a seguito del fenomeno subprime ) torna prepotentemente alla ribalta.

Coloro che stanno valutando quale tipo di mutuo scegliere, sappiano che, orientarsi su un prestito indicizzato può consentire un risparmio, anche a parità di spread, superiore del 10%, rispetto ad un prodotto a rata fissa.

Detto vantaggio, nei prossimi mesi è ancora destinato ad aumentare perché, le indicazioni provenienti dai mercati e relative al corrente anno, esprimono una tendenza al ribasso nella misura dell’1,5% per i tassi Bce e comunque inferiore al 2% per quanto attiene l’Euribor a tre mesi.

In ogni caso, al fine di prevenire l’insorgere delle problematiche insite ad eventuali impennate del costo del denaro ( dato da monitorare costantemente ) è indispensabile che la scelta del tasso variabile sia effettuata in assoluta consapevolezza ed armonizzazione con il reddito disponibile.

Euribor oggi

2008-12-18T15:37:00.010+01:00

L' Euribor, acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate (tasso interbancario di offerta in euro) è, come già ribadito più volte, il tasso adottato come base per i mutui a tasso variabile.

Di seguito l'aggiornamento ai valori odierni:

Parametro Euribor

1 mese 2,84% - 3 mesi 3,13% - 6 mesi 3,20%

Considerando che lo spread medio applicato dagli Istituti bancari per la concessione di mutui con durata di 25 - 30 anni è nelll'ordine dell'1,20%, ne consegue un tasso finale praticato al cliente attestato fra il 4,04% ed il 4,40%, in funzione del parametro Euribor adottato dalla banca.

I valori sopra riportati sono sostanzialmente quelli che già vigevano nel II° semestre 2006.

***

Le righe di cui sopra sono state scritte in data 18 dicembre 2008, da oggi 26 marzo 2009 è possibile mantenersi aggiornati sugli indici Euribor ed Eurirs semplicemente accedendo alla home page del blog, all'interno della quale ho collocato il widget che appare come di seguito:

Aggiornamento tassi, richiedere mutuo conviene di nuovo.

2008-12-05T12:37:00.013+01:00

I parametri di riferimento utili alla formulazione del tasso d’interesse finale praticato a colui che ha richiesto ed ottenuto la concessione di un mutuo per l’acquisto di un immobile, sono due: l’Euribor, per quanto attiene il tasso variabile e l’Eurirs per quanto concerne il tasso fisso.

Per ottenere il tasso finale occorre aggiungere lo Spread, cioè la percentuale che costituisce il “guadagno” della banca concedente.

Se Euribor ed Eurirs sono incontestabilmente uguali per tutti gli Istituti di Credito, lo Spread applicato al cliente è invece abbastanza diverso da banca a banca, la ragione fondamentale delle differenze è imputabile alla diversa propensione al rischio dell'Istituto al quale è stato richiesto il credito e dalla specifica configurazione economica che ogni richiedente propone.

Di seguito, ecco i principali indici di riferimento, aggiornati al 3 dicembre, dai quali si evince l’ormai consolidata stabilizzazione dei tassi e la rinnovata convenienza a richiedere mutui, dopo le ben note turbolenze dei mesi ultimi scorsi:

- Euribor 1 mese 3,46 % - Euribor 3 mesi 3,79 %

- Euribor 6 mesi 3,84 %

- IRS 5 anni 3,27 %

- IRS 10 anni 3,63 %

- IRS 15 anni 3,78 %

- IRS 20 anni 3,66 %

- IRS 25 anni 3,41 %

- IRS 30 anni 3,21 %

Euribor in discesa

2008-11-21T17:07:00.001+01:00

Anche questa settimana il tasso interbancario Euribor prosegue nella sua discesa.

L’Euribor a 3 mesi, cioè il parametro più impiegato dagli Istituti di Credito per l’indicizzazione dei mutui a tasso variabile è ritornato al 4,02% ovvero al valore di aprile 2007, momento in cui non era ancora deflagrata la crisi dei mutui subprime.

Andamento dei tassi

2008-11-13T16:00:00.001+01:00

Il minor rischio di prestarsi denaro fra loro percepito dalle banche, unitamente alle aspettative di nuove ulteriori decurtazioni del tasso di intervento ad opera della BCE ha concorso alla discesa dei tassi rilevata in settimana sul mercato interbancario.

L’Euribor ad 1 mese è passato dall4,43% al 4,10%, mentre quello a tre mesi è diminuito dal 4,76% al 4,47%.

Secondo gli analisti, almeno per quanto attiene l’area Euro, esistono i margini per un nuovo significativo abbassamento.

In funzione di quanto sopra e considerando uno spread medio applicato, compreso fra l’1% e l’1,50%, i mutui a tasso variabile sono inesorabilmente costretti a ritornare sotto la soglia del 6%.

Nulla di eclatante, ma pur sempre l’inizio di un riequilibrio che, se confermato nella sua tendenza, gioverà non poco ai bilanci delle famiglie più colpite dall’onda lunga dello tsunami subprime.

Estinzione anticipata dei mutui e relative massime penali (2)

2008-11-04T11:52:00.011+01:00

La clausola di salvaguardia

L'introduzione di questa clausola, permette a tutti quelle persone titolari di mutui che già prevedono penali di anticipata estinzione di importo pari a 0 o inferiore a quelle stabilite dall'accordo ed indicate nel mio precedente post, il beneficio di ulteriori riduzioni.

Indipendentemente dal tipo di mutuo, se l'estinzione avviene nel terz'ultimo anno della sua durata la penale non potrà essere superiore allo 0,20%, diversamente, se avviene negli ultimi due anni sarà invece pari a 0.

In ogni caso le riduzioni applicate non comporteranno mai un credito per il cliente perchè il limite massimo della riduzione è l'azzeramento.

La clausola di salvaguardia, per tutti i tipi di mutuo che per pattuizione contrattuale hanno una penale uguale o inferiore allo 0,50%, consente un'ulteriore riduzione dello 0,20%;

per i mutui ( già individuati nel mio precedente post ) da estinguere nella prima metà del periodo di ammortamento e la cui penale è compresa fra l'1,90% e l'1,25%, consente una riduzione dello 0,25%;
per i mutui la cui penale è uguale o inferiore al'1,25%, permette una riduzione che non potrà superare lo 0,15%.

L'estinzione anticipata dei mutui che si trovano nella seconda metà del periodo di rimborso e la cui penale è contrattualmente compresa fra l'1,50% e l'1,25% beneficerà di uno sconto pari allo 0,25% che diventerà lo 0,15% qualora la penale già pattuita sia uguale o inferiore all'1,25%.

L'accordo più volte nominato tra l'ABI e le Associazioni dei Consumatori demanda al Cliente il compito o meglio, la responsabilità, di rivolgersi al proprio Istituto di Credito per richiedere espressamente l'applicazione delle nuove penali.

FINE

Estinzione anticipata dei mutui e relative massime penali (1)

2008-11-03T12:34:00.002+01:00

Per estinzione anticipata si intende la facoltà che un cliente può esercitare per chiudere un finanziamento in qualunque momento del piano di rimborso ( tecnicamente chiamato piano di ammortamento ), provvedendo al pagamento dell’intero debito residuo ( compresi gli eventuali arretrati ).

In realtà, non è tecnicamente possibile estinguere un mutuo od un prestito in qualunque momento perché ogni banca applica regole del tutto proprie, soprattutto per la richiesta del conteggio di estinzione, si può comunque affermare che, nella generalità dei casi, non è possibile esercitare la suddetta facoltà nei giorni coincidenti con la scadenza delle rate.

In data 2 maggio 2007, l’ABI ( Associazione Bancaria Italiana ) e le Associazioni dei Consumatori, in piena adesione alle disposizioni contenute nel Decreto Legge 7/2007 ( Decreto Bersani bis ) convertito nella Legge 40/2007, hanno siglato un accordo per la determinazione della misura massima delle penali applicabili alle estinzioni dei mutui afferenti l’acquisto della “1^ casa” concessi e stipulati prima del 2 febbraio 2007 ed alle estinzioni dei mutui inerenti l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati ad abitazione od esercizio di attività economiche-professionali svolte da persone fisiche, concessi e stipulati prima del 3 aprile 2007.

La riduzione delle penali varia in funzione delle diverse tipologie di tasso e dell’anno di stipula e, secondo quanto stabilito dall’accordo, deve essere applicata come segue:

tasso Variabile, tasso Fisso ( se stipulato prima del 1° gennaio 2001 ) tasso Misto = 0,50%;

tasso Misto, stipulato successivamente al 31 gennaio 2000 e per il quale la variazione della tipologia di tasso è contrattualmente prevista con cadenze periodiche superiori a due anni ( se al momento dell’estinzione è a tasso Fisso ) e tasso Fisso stipulato dopo il 31 dicembre 2000 =

1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento,

1,50% se l’estinzione avviene nella seconda metà del periodo di ammortamento.

Continua …

BCE e Banca UCB

2008-10-14T15:43:00.002+02:00

La BCE, unitamente ad altre banche europee ha deciso l'8 di ottobre la diminuzione di mezzo punto del costo del denaro, passato così dal 4,25% al 3,75%.

Questo taglio non ha avuto un impatto sui mutui a tasso variabile, ma un'influenza positiva sui tassi IRS a lungo termine, che hanno registrato una flessione considerevole.

A seguito di questa situazione finanziaria, Banca UCB, in controtendenza rispetto agli altri Istituti bancari ha deciso di adeguare immediatamente l'offerta per i mutui a tasso fisso, al fine di poter offrire una tariffazione più bassa a tutti coloro che intendono avvalersi di un mutuo, non necessariamente finalizzato all'acquisto di un immobile.

La nuova tariffazione è una risposta rapida ad un mercato oggi decisamente "ingessato" e giova ricordare che, nell'ambito della decisione adottata, Banca UCB non ha ritoccato al rialzo lo spread applicato normalmente.

Poichè la politica della Banca tende a privilegiare una clientela già filtrata dalle organizzazioni immobiliari convenzionate, mi considero a disposizione per soddisfare ogni eventuale richiesta di informazioni che dovesse pervenirmi a mezzo e mail.

Mutuo: quale tasso scegliere? Fisso, variabile, o ...

2008-10-02T11:35:00.012+02:00

La crisi dei mutui subprime, unitamente ad altre concause, ha generato negli Istituti di Credito oltre ad una variazione dei criteri di valutazione per le approvazioni delle pratiche che si è tradotto in un robusto irrigidimento della loro valutazione, anche la fobia di proporre un qualunque tasso che non sia quello fisso, indipendentemente dalla durata del mutuo richiesto.

D'altro canto, la demonizzazione del tasso variabile ha indotto i potenziali richiedenti a non prendere in considerazione proposte diverse, anche quando più convenienti.

Come ho già avuto modo di stigmatizzare, il "problema" mutuo è particolarmente delicato per coloro che vogliono acquistare un immobile senza sborsare un centesimo di tasca propria.
Questa tipologia di potenziali mutuatari rivolge la propria aspirazione ad appartamenti ovviamente piccoli ( fra i 40 ed 60 mq.) e, per altrettanto chiare ragioni, può ( forse ) accedere al credito solo se l'operazione è impostata con un'esdebitazione di lungo periodo ( dai 25 ai 30 anni ).

E' statisticamente dimostrato che la mobilità abitativa dei possessori di immobili di piccolo taglio è particolarmente eccentuata. Per quanto attiene il territorio di mia competenza, i numeri dicono che un immobile del genere viene sostituito dopo un periodo che varia da un minimo di 3 anni e 8 mesi, ad un massimo di circa 7 anni.

Che senso ha, dunque, scegliere un tasso fisso ( oggi particolarmente "caro" ) quando invece il mercato offre soluzioni che consentono una rata più comoda e, sopratutto protetta?
Nessuno. Sia che il debitore non possa permettersi il minimo aumento di rata, sia che non abbia problemi di sorta, sono comunque quattrini gettati via.

Il mio consiglio è quello di scegliere un mutuo a tasso misto o strutturato che dir si voglia. Innanzi tutto si ottiene un risparmio immediato almeno dello 0,30% sul tasso, in secondo luogo, la prevista possibilità di riscegliere il tasso più conveniente ogni tot numero di anni, consente di "pagare" il denaro avuto in prestito, sempre alle migliori condizioni vigenti alle scadenze concordate.

In ogni caso, poichè la convenienza di un mutuo dovrebbe essere valutata a consuntivo e comunque al termine di un piano di ammortamento integralmente completato, a tutti coloro che non debbono accendere mutui che determinino il raggiungimento della soglia massima di indebitamento e che intendono acquistare la magione definitiva o quasi, suggerisco di continuare a preferire il tasso variabile.

Detrazioni Irpef mutui 1^ casa

2008-09-15T16:12:00.006+02:00

La necessaria interdisciplinarietà richiesta da un mercato sempre più selettivo ed orientato a premiare la professionalità e la competenza, impone all' agente immobiliare in linea con i tempi di saper rispondere con certezza ai numerosi quesiti che pertengono la fiscalità e, anche coloro ( non nel mio caso ) che per scelta demandano a terzi ogni problematica connessa ai mutui, non possono esimersi dal conoscere alcune fondamentali informazioni che, tra l'altro, riguardano non meno di 5.500.000 nuclei familiari italiani.

In questa circostanza mi è gradito chiarire quanto segue:

L'art.1, comma 202, della Legge 24 dicembre 2007, n. 244, ha stabilito che, con decorrenza e validità dal 1° gennaio di quest'anno, il limite massimo degli interessi passivi generati da mutui accesi per consentire l'acquisto della 1^ casa e sui quali calcolare la detrazione del 19% sia pari ad Euro 4.000,00.

Per coloro che già si sono avvalsi della portabilità, oppure intenderanno farlo, l' Agenzia delle Entrate, con la R.M. N 328 / E / 2007 ha chiarito che la sostituzione del mutuo originario o la rinegoziazione del medesimo, non inficiano il diritto all' applicazione della detrazione, nella misura percentuale sopra indicata.

Ovviamente, per tutti i contratti di mutuo stipulati entro il 31 dicembre, rimane invariato il precedente tetto massimo di Euro 3.615,20.

E' altresì importante chiarire, a beneficio di chi ha acceso un mutuo il cui importo supera il prezzo di compravendita dichiarato in sede di rogito notarile e di quanti hanno sostituito il vecchio mutuo con un'altro di superiore entità che, in entrambi i casi, le detrazioni si applicano alla somma destinata all'acquisto ( nel 1° caso ) o alla residua quota di capitale a debito del mutuo originario.

In ultimo, ma non per importanza, mi occorre ribadire che l'acquisto della 1^ casa, effettuato con l'ausilio di un mutuo, comporta l'obbligo di trasferire la residenza entro 12 mesi dalla data di stipula dell'atto pubblico di compravendita.

2008-07-30T10:58:00.008+02:00

Quando ci vuole, ci vuole!

La stessa onestà morale adottata per bacchettare certi comportamenti degli Istituti di Credito, mi impone oggi di rivolgere il mio plauso più sincero a

UniCredit "Banca per la Casa"

per la coerente espressione di sensibilità e di efficienza praticate, perfezionando in atto pubblico di compravendita una richiesta di mutuo presentata a mese di luglio inoltrato, un momento stagionale in cui la maggior parte delle Banche è orientata a non raccogliere nemmeno eventuali nuove richieste, nonostante la drastica diminuzione dei volumi che l' attuale depressione economica ha generato.

Un ringraziamento particolare è dovuto altresì al mio interlocutore di riferimento, sig. Davide Mihalich che, con impegno e disponibilità totale, si è prodigato per il buon fine dell' operazione, applicando la generosa profusione di pazienza che l' interazione con il sottoscritto richiede.

Rodeo Bank

2008-06-11T18:48:00.012+02:00

La collaborazione fra GuidaMutui e Adiconsum ha generato un' indagine volta a verificare la reale applicazione di comportamenti trasparenti ad opera delle Banche.
A tal fine, individuati nel tipo di consulenza offerto e nella consegna della informativa precontrattuale e del prospetto Esis i paradigmi fondamentali per esperire la miglior valutazione possibile, i preposti da GuidaMutui e Adiconsum hanno iniziato un ampio percorso di visite ( proponendosi come coppia con requisiti di un certo tipo, comunque non straordinari ), per un totale di 128 sportelli bancari dislocati in 80 capoluoghi di provincia del Belpaese.
Al termine dell' indagine, formulati i punteggi ( con modalità che sarebbe irrilevante riportare ) e le conseguenti classifiche, in forza delle quali gli Istituti Bancari più "virtuosi" hanno anche ricevuto dei premi, è scaturito quanto segue:

Premio trasparenza, 1° Gruppo Cariparma Friuladria -
2° Monte Paschi di Siena -
3° Deutsche Bank.

Premio consulenza, 1° Banca Popolare di Vicenza -
2° BancoPosta -
3° Banco Popolare

Premio comunicazione 1° Monte Paschi si Siena -
2° Gruppo Cariparma Friuladria -
3° Intesa SanPaolo.

A prescindere dai dati e dalle classifiche di genere è comunque prioritario constatare che, seppur non ancora allineati su posizioni di adeguata trasparenza, gli Istituti di Credito nostrani stanno effettivamente producendo gli sforzi necessari per migliorare la capacità di orientare i clienti verso i prodotti finanziari più pertinenti.

Le informazioni di cui sopra sono state tratte dal numero di maggio-giugno 2008 della pubblicazione bimestrale "L' agente immobiliare".

Le verità scomode ( 2 )

2008-06-07T15:23:00.009+02:00

I problemi attinenti il pagamento delle rate di mutuo coinvolgono ad oggi 530.000 famiglie italiane.
Tra queste, 420.000 sono in difficoltà per l' aumento della rata, mentre 110.000 sono a grave rischio di insolvenza.
Queste famiglie devono ovviamente essere aiutate e le Banche devono essere costrette a farlo.
Le Banche devono adempiere agli obblighi previsti per Legge anche se non li vogliono rispettare!

Vero tutto quanto sopra esposto, ritengo doveroso affermare che sarebbe riduttivo e semplicistico addossare le responsabilità ai soli Istituti bancari. Posso affermare con ragionevole certezza di non poter essere smentito che la maggior parte dei mutui oggi in sofferenza non si sarebbero dovuti nemmeno concedere.

Occorre mettere in atto dei correttivi al sistema ed anche piuttosto in fretta.

E' ormai radicata la convinzione collettiva che sia normale, e NON LO E', richiedere un mutuo che copra il 100% e anche di più, delle spese per l' acquisto di un immobile e quindi, acquistare un appartamento senza scucire il becco di un quattrino.

La pretesa ormai consolidata è quella di farsi finanziare l' intero importo dello immobile ( e fin qui niente di strano ), le spese notarili, le eventuali provvigioni di agenzia, l' eventuale mediazione creditizia e perchè no, anche una parte di ristrutturazione quando serve e le vacanze estive dei figli, se ci sono!

E' grottesco. L' incidenza dei costi accessori, allorchè un cliente si avvalga delle prestazioni di un' organizzazione immobiliare è quantificabile in un 12-13% circa.

Questo significa che, se un appartamento costa € 100.000,00, per il perfezionamento in atto notarile del trasferimento della proprietà, il cliente dovrà richiedere un mutuo di almeno 115.000,00 per poter disporre, detratte le deduzioni operate dalla Banca, di quanto necessita per il pagamento di tutti gli attori coinvolti nell' operazione.

Se consideriamo che, nonostante tutta la pubblicità dispiegata, gli Istituti di Credito "tendono" a non concedere mai un mutuo dichiaratamente al 100%, ma preferiscono istruire la pratica come se il mutuo richiesto corrispondesse in realtà all' 80% del prezzo, ecco che si schiude una molteplicità di scenari i cui finali possono essere tutt' altro che gradevoli.

Il sistema deve ripensare le modalità di concessione del credito immobiliare.

1 ) Per iniziare, poichè è obbligatoria per Legge la registrazione di tutti i contratti preliminari di compravendita, si attivino gli strumenti idonei per renderla forzatamente tale anche in ordine alle compravendite effettuate fra privati. Come? Imponendo ai Notai di non stipulare atti notarili per la preparazione dei quali non sia stato prodotto un compromesso registrato.

2 ) Le Banche istruiscano le pratiche di mutuo solo se, a corredo della documentazione richiesta ( a volte addirittura fantasiosa ), è presente anche questo documento.

In tal caso si eviterebbero distorsioni dei valori effettivi delle transazioni, con perizie più fasulle di una banconota da 3 Euro. Ricordate l' esempio di cui sopra? Un immobile venduto ad € 100.000,00 e finanziato delle spese già descritte, oggi

( per la maggior parte degli Istituti bancari ), dovrebbe essere periziato ad € 150.000,00 circa!

Questo significa intanto renderlo invendibile qualora le circostanze lo imponessero, significa altresì concedere mutui che sin da principio sono a rischio perchè, notoriamente e per la generalità dei casi, i "fruitori" di questo "servizio" hanno già raggiunto la soglia di massimo indebitamento ed ogni maledetto inconveniente che la vita propone loro, li costringe ad effettuare scelte di inadempienza che graveranno come macigni quando, un domani, tentassero un nuovo accesso al credito.

Non oggi, ma sino all' altro ieri, fra il tasso fisso e quello variabile c' era ancora una certa forbice a vantaggio del secondo. Il tipo di cliente del quale si argomenta ha avuto certamente un tasso variabile, non perchè un destino cinico e baro ha deciso di appiopparglielo, ma perchè il tasso variabile era, al momento, l' unico che consentisse di finanziare quanto richiesto mantenendo i parametri di indebitamento nella percentuale massima consentita dalla Banca erogante.

E' ovvio che la bontà di un tasso dovrebbe essere valutata a consuntivo, è altrettanto palese che la clientela border-line non sarà in grado di farlo.

L' aumento dei prezzi legato all' avvento della moneta unica ( altro scandalo ), lo aumento del costo del denaro ( in questo caso l' Euribor ), la precarietà del lavoro e qualunque minimo incidente di percorso, non potevano che sortire gli effetti con i quali queste righe hanno esordito.

Per quanto attiene il molto ancora da discettare, rimando chi avrà voglia e tempo di leggermi, ai prossimi interventi.